gắn liền với chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh
Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, dân số Thành phố khoảng 7,2 triệu người, trong đó dân cư thuộc các quận nội thành chiếm 84%, mật độ dân số trung bình là 2.978 người/km²; bình quân dân số Thành phố tăng 212.000 người/năm, tốc độ tăng khoảng 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học gần gấp đôi so với tốc độ tăng dân số tự nhiên.
Sự phát triển kinh tế - xã hội, sự cải thiện trong thu nhập bình quân đầu người và sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cho người dân Thành phố và là thách thức không nhỏ cho chính quyền Thành phố. Nhận thức được tầm quan trọng đó, trong suốt quá trình phát triển của Thành phố, chính quyền Thành phố luôn luôn quan tâm giải quyết nhà ở cho người dân, xem đây là nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giải quyết an sinh - xã hội. Trong giai đoạn 2006 - 2012, thành phố phát triển được 119,34 triệu m2 sàn nhà ở; đây là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; nhà ở cho người thu nhập thấp; nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp; ký túc xá cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp... Nhìn chung, các chương trình nhà ở có sự chuyển biến tích cực, góp phần quan trọng vào việc thực hiện thành công các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Mặc dù đã đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố thời gian qua vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập, có thể kể đến như sau: (i) Nhà ở phát triển mất cân đối cung - cầu, dẫn đến tồn kho nhà ở gia tăng; (ii) Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội; (iii) Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới; (iv) Tiến độ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển khai xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa hiệu quả quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của Thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng bức xúc của người dân.
Trước tình hình đó, trong năm 2012, Ủy ban nhân dân Thành phố đã chỉ đạo lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án nhà ở, trực tiếp làm việc với Ủy ban nhân dân các quận (huyện), các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ trợ cho những người có nhu cầu nhà ở mua nhà trả góp, nhà thuê mua,… Qua kết quả khảo sát bước đầu, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Một số giải pháp trước mắt
Nhận thức chương trình phát triển nhà ở là chương trình trọng điểm, vấn đề xử lý hàng tồn kho bất động sản là vấn đề lớn, có tầm ảnh hưởng quan trọng, tác động trực tiếp đến kinh tế - xã hội; Sở Xây dựng đã nghiên cứu, cụ thể hóa các chủ trương chính sách của Trung ương tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi dự án thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ để báo cáo, tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố một số giải pháp trước mắt, nhằm giải quyết tồn kho sản phẩm bất động sản nhà ở, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà theo hướng:
a. Đối với các dự án nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hoàn thành, thì chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Cơ cấu giá bán, thuê, thuê mua gồm: Các chi phí đầu tư xây dựng + lãi vay ngân hàng + lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 5% trên trên chi phí xây lắp và thiết bị.
- Giá bán, thuê, thuê mua được xác định theo nguyên tắc kiểm toán và không tính tiền sử dụng đất.
- Nguyên tắc thanh toán: Không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để mua lại các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Nhà đầu tư trực tiếp ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua với các đối tượng nhà ở xã hội được Hội đồng cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội cấp Thành phố hoặc cấp quận (huyện) xét duyệt theo quy định.
Trong trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu chuyển sang nhà ở xã hội:
- Đối với căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2: Kết nối đối tượng thu nhập thấp – doanh nghiệp – ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần mà Nhà nước chiếm cổ phần chi phối để tiêu thụ các căn hộ này.
- Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, thì điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 2 Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng.
b. Đối với các dự án nhà ở thương mại đang thi công, chưa hoàn thiện
- Ưu tiên chuyển đổi sang nhà ở xã hội đối với các dự án có diện tích căn hộ không vượt quá 70 m2. Giá bán, thuê, thuê mua và nguyên tắc thanh toán thực hiện như trên.
- Đối với trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu chuyển sang nhà ở xã hội, thì điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi công năng sang công trình dịch vụ, đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 2 và Điều 3 Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng.
c. Đối với dự án nhà ở thương mại đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa khởi công
- Trước mắt, chỉ xem xét chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư chứng minh được năng lực, hiệu quả, tính khả thi của dự án và phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.
- Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi công năng sang công trình dịch vụ, thì chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi công năng dự án, đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 2 và Điều 3 Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng.
Bên cạnh đó, để hỗ trợ doanh nghiệp giảm chi phí sản xuất kinh doanh, hạ giá thành sản phẩm và hỗ trợ người mua nhà được vay nguồn tín dụng ưu đãi, Thành phố sẽ triển khai:
- Hướng dẫn và cụ thể hóa các thủ tục gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và giảm tiền thuê đất theo quy định tại Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, Thông tư 16/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính;
- Gia hạn tiền sử dụng đất cụ thể cho từng loại dự án (thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP);
- Lập danh mục doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, báo cáo Bộ Xây dựng thông báo Ngân hàng Nhà nước để hưởng chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 1 năm 2013 của Chính phủ;
- Từ nguồn dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần mà Nhà nước chiếm cổ phần chi phối được Chính phủ cho vay hỗ trợ, Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố tiếp nhận để cho vay trực tiếp đến các đối tượng: (i) thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; (ii) Các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội. Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố thực hiện quản lý, kiểm soát và thu hồi nợ đối với các khoản cho vay này để hoàn trả nguồn vốn vay.
Những giải pháp cơ bản, lâu dài
Về lâu dài, để tiếp tục thực hiện Nghị quyết Đại hội XI của Đảng “Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai và nhiều tài sản trên đất để phát triển và điều tiết thị trường”; để phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản theo Nghị quyết số 16/NQ-TW ngày 10 tháng 8 năm 2012 của Bộ Chính trị; để khắc phục có hiệu quả những hạn chế, rủi ro trong quá trình phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư chiến lược trong và ngoài nước, đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển; Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục triển khai các giải pháp như sau:
a. Đẩy mạnh công tác định hướng, dự báo thị trường bất động sản: Định kỳ hàng năm nghiên cứu dự báo nhu cầu về bất động sản nhằm cân đối hài hòa cung – cầu để thị trường phát triển bền vững. Xây dựng kế hoạch phát triển bất động sản thông qua các chương trình cụ thể như chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại... Trên cơ sở kế hoạch phát triển bất động sản xây dựng kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất hàng năm theo kế hoạch và nhu cầu của thị trường.
b. Đẩy mạnh phát triển các chương trình nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, cân đối cung – cầu nhà ở; góp phần thực hiện thắng lợi chỉ tiêu phát triển nhà ở đến năm 2015 theo Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người lên 17 m2/ người, phát triển mới 39 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó:
- Nhà ở cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê là 600.000 m2 sàn;
- Nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại đô thị là 1,3 triệu m2 sàn;
- Nhà ở công nhân là 800.000 m2 sàn;
- Nhà ở tái định cư là 27.818 căn/nền;
- Thực hiện di dời, tháo dỡ và xây dựng mới thay thế 25 chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng nặng với tổng diện tích là 350.000 m2 sàn.
c. Phát triển thị trường nhà ở cho thuê song song với thị trường mua bán nhà ở: Căn hộ cho thuê – một thị trường được đánh giá là rất tiềm năng vì nhu cầu lớn nhưng chưa được doanh nghiệp chú trọng khai thác. Do đó, cần có các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư về tài chính, đặc biệt là chính sách tín dụng để xây dựng nhà ở cho thuê. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được xem là công cụ huy động vốn hiệu quả cho loại hình bất động sản cho thuê, đã và đang được nhiều nước trên thế giới áp dụng rất thành công.
d. Công khai, minh bạch thị trường bất động sản: Triển khai xây dựng và vận hành tốt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản như thông tin về sở hữu bất động sản, chuyển dịch bất động sản... để định hướng thị trường phát triển ổn định. Kết nối các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản của các Sở, ban, ngành, các quận, huyện. Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong các lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản như lĩnh vực quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tác giả: TH.S TRẦN TRỌNG TUẤN, Thành ủy viên,
Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh