Khắc phục những hạn chế hiện có

Những điểm mới của dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được đông đảo các tổ chức và giới chuyên môn quan tâm, đó là việc bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới và theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở như những năm vừa qua, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả. (Những nội dung mới này được quy định cụ thể tại Điều 13 về Yêu cầu đối với dự án bất động sản để kinh doanh và Điều 14 về Yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh).

Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao trong triển khai thực hiện, trong đó quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhưng không phải là kinh doanh bất động sản. (Những nội dung mới này được quy định cụ thể tại Điều 8 về Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản).

Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao, đồng thời giải quyết nhiều việc làm, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế, trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững. (Những nội dung mới này được quy định cụ thể tại Điều 7 về Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; Điều 10 về Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

Việc mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành. (Những nội dung mới này được quy định tại Điều 27 về Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng và Điều 32 về Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng).

Dự án Luật sửa đổi cũng bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. (Những nội dung mới này được quy định tại Điều 56 về Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản).

Ngoài việc sửa đổi, bổ sung 6 nhóm nội dung mới nêu trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của bất động sản đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản; sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để bảo đảm thống nhất với các đạo luật khác có liên quan như: bỏ một số điều quy định về đầu tư tạo lập bất động sản do đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, về quản lý phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở; sửa đổi các quy định về dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản cho phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá, pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về quảng cáo; sửa câu từ, chỉnh lý gộp các quy định cùng nội dung nhưng nằm tản mát tại các Chương, Điều khác nhau để bảo đảm tính logic, thống nhất, đồng bộ về bố cục, nội dung của cả văn bản Luật.

Tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý tích cực nhất

Trong quá trình xây dựng Luật, những nội dung trong dự thảo Luật đã được tiếp thu theo ý kiến của Ủy ban Kinh tế Quốc hội và ý kiến chỉ đạo của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Về phạm vi áp dụng của dự thảo Luật. Trong dự thảo Luật đã trình Quốc hội quy định: Các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản là nhà ở áp dụng quy định của pháp luật về nhà ở. Về nội dung này, hầu hết các ý kiến đề nghị: Luật này cần thiết phải quy định cả các giao dịch về nhà ở có nhằm mục đích kinh doanh. Sau khi nghiên cứu, Chính phủ thấy các ý kiến này là hợp lý và đã tiếp thu, bổ sung các nội dung giao dịch về nhà ở có nhằm mục đích kinh doanh từ dự thảo Luật nhà ở vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời điều chỉnh, bỏ các nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở để đảm bảo tính đồng bộ, không chồng chéo giữa hai dự thảo Luật.

Về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh. Sau khi nghiên cứu đã tiếp thu, bổ sung khái niệm về bất động sản vào Điều 3 mới; quy định rõ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải ngoài phạm vi bảo vệ an ninh, quốc phòng tại Điều 4 và quy định rõ các bất động sản được đưa vào kinh doanh tại Điều 5 mới.

Về phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong dự thảo Luật đã trình Quốc hội quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Hầu hết các ý kiến đề nghị cần quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành một khoản riêng, có giới hạn hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước theo phương án 2 mà Bộ Xây dựng đã báo cáo Thường trực Ủy ban Kinh tế tại cuộc họp thẩm tra ngày 28/2/2014 và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 10/3/2014.

Sau khi nghiên cứu đã tiếp thu, điều chỉnh phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành một khoản riêng, có giới hạn hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước tại Điều 7 mới theo phương án 2 mà Bộ Xây dựng đã báo cáo Thường trực Ủy ban Kinh tế ngày 28/2/2014 và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 10/3/2014.

Về đối tượng được mua, thuê, thuê mua bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng. Ban soạn thảo đã tiếp thu, điều chỉnh làm rõ nội dung tại Điều 10 mới là chỉ được mua, thuê mua trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh để làm trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Về các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản. Các ý kiến đề nghị cần quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng phải thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở đã trình Quốc hội vì giao dịch nhà ở là chủ yếu trong kinh doanh bất động sản.

Sau khi nghiên cứu, Chính phủ thấy rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo thời điểm bàn giao nhà, công trình xây dựng giữa chủ đầu tư và khách hàng như trong dự thảo Luật Nhà ở đã trình Quốc hội là phù hợp với thực tế. Vì vậy, Chính phủ đã điều chỉnh nội dung này theo hướng là thời điểm bàn giao nhà, công trình xây dựng tại các điều: Điều 23, Điều 25 về quyền của bên bán, bên mua nhà, công trình xây dựng và Điều 34 , Điều 36 về quyền của bên cho thuê mua, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Các ý kiến đều nhất trí với dự thảo Luật về việc mở rộng cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tuy nhiên nhiều ý kiến đề nghị cần phải quy định chặt chẽ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhất là đối với nhà ở, để tiền ứng trước của khách hàng được sử dụng đúng mục đích, dự án được triển khai đúng tiến độ, quyền lợi của khách hàng được bảo vệ.

Sau khi nghiên cứu, Chính phủ đã tiếp thu, bổ sung, hoàn thiện các nội dung liên quan đến việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo hướng chặt chẽ hơn, cụ thể tại: Điều 16 mới về bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Điều 18 mới về thanh toán trong giao dịch bất động sản, Điều 21 mới về bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Điều 23 mới về quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng, Điều 28 mới về quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng và Điều 33 mới về cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Các ý kiến cho rằng, việc quy định cho phép sàn giao dịch bất động sản được làm các dịch vụ về môi giới, thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức năng của sàn và cho rằng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

Sau khi nghiên cứu, Chính phủ thấy ý kiến này là hợp lý và đã tiếp thu điều chỉnh, làm rõ nội dung này tại khoản 5 Điều 3 mới về định nghĩa sàn giao dịch bất động sản và các nội dung liên quan đến sàn giao dịch bất động sản (từ Điều 57 đến Điều 62 mới) theo hướng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác

Theo : Báo Xây dựng điện tử