Phó Trưởng phòng cấp phép xây dựng - Sở Xây dựng Tp.HCM
QUY ĐỊNH MỚI VÀ SO SÁNH SỰ KHÁC NHAU VỚI QUY ĐỊNH CŨ VỀ CẤP PHÉP XÂY DỰNGViệc cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04 tháng 9 năm 2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng; Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20 tháng 12 năm 2012 của Bộ Xây dựng, cần lưu ý trong quá trình thực hiện đến các cơ quan có thẩm quyền liên quan như sau: (các nội dung chi tiết xem trong Quy định)
A. Về bố cục, Nghị định 64 gồm: 5 Chương, với 28 Điều; Thông tư 10 gồm 15 Điều.
B. Về các nội dung chính, cần lưu ý trong Nghị định, Thông tư.
CÁC QUY ĐỊNH MỚI VỀ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG TẠI NGHỊ ĐỊNH 64, THÔNG TƯ 10
Từ trước đến nay, chưa có Nghị định riêng của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng. Ngày 04/9/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, Nghị định số 64/2012/NĐ-CP và Thông tư số 10/2012/TT-BXD đã trình bày các quy định mới như sau:
- Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng phân ra làm 02 loại quy định chung và riêng đối với công trình và nhà ở riêng lẻ. Về điều kiện cấp GPXD là phải phù hợp Quy hoạch chi tiết (tức quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500); quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được duyệt. Tuy nhiên, về thực trạng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh :
+ Chưa phủ kín quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
+ Chưa có đầy đủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.
+ Chưa có khu vực hay tuyến phố nào trên địa bàn thành phố có thiết kế đô thị được duyệt.
- Về thành phần hồ sơ (bổ sung thêm các thành phần hồ sơ so với trước đây):
+ Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Bản vẽ kết cấu chịu lực chính (móng, khung, tường, mái chịu lực). Cơ quan cấp phép xây dựng chỉ kiểm tra tính hợp lệ của các bản vẽ kết cấu chịu lực. Tổ chức, cá nhân thiết kế và thẩm tra thiết kế (nếu có) phải chịu trách nhiệm về kết quả thiết kế do mình thực hiện. Đối với nhà ở riêng lẻ không bắt buộc phải có thẩm định thiết kế, nhưng nếu quy mô từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn xây dựng từ 250 m2 trở lên thì phải do tổ chức tư vấn hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thiết kế và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế
Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng hoặc có tổng diện sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, hộ gia đình có thể tự tổ chức thiết kế và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.
Quy định trên, sẽ ảnh hưởng và gây lãng phí cho chủ đầu tư khi cơ quan cấp phép có yêu cầu chỉnh sửa thiết kế. Hơn nữa, trước khi phê duyệt thiết kế, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ thiết kế xây dựng công trình tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để thẩm tra theo quy định tại Điều 20, 21 của Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Cơ quan cấp phép chỉ đóng dấu vào bản vẽ thiết kế kiến trúc, bản vẽ này là một bộ phận không tách rời giấy phép xây dựng được cấp.
+ Quyết định phê duyệt dự án kèm theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý nhà nước về công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định.
+ Văn bản phê duyệt biện pháp thi công của chủ
đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận, đối với công trình
xây chen có tầng hầm.
+ Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, kèm theo bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
- Thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Đối với công trình không theo tuyến, chỉ được cấp giấy phép xây dựng tối đa 2 giai đoạn, bao gồm giai đoạn xây dựng phần móng và tầng hầm (nếu có) và giai đoạn xây dựng phần thân của công trình. Đối với dự án gồm nhiều công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng cho một, nhiều hoặc tất cả các công trình thuộc dự án.
- Thủ tục cấp giấy phép xây dựng cho dự án.
- Thủ tục cấp lại giấy phép xây dựng đối với các trường hợp bị rách, nát, hoặc bị mất.
- Thủ tục thu hồi giấy phép xây dựng, đối với các trường hợp:
a) Giấy phép xây dựng được cấp không đúng theo quy định hiện hành;
b) Sau 6 tháng kể từ ngày được gia hạn giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư vẫn chưa khởi công xây dựng công trình;
c) Quá thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm, đối với trường hợp xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp mà chủ đầu tư vẫn chưa khắc phục các vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
- Thủ tục hủy giấy phép xây dựng:
Sau 10 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp phép có quyết định công bố hủy giấy phép xây dựng, đồng thời thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã và đăng trên mạng thông tin của Sở Xây dựng.
- Đối với các khu vực, tuyến phố trong đô thị đã cơ bản ổn định chức năng sử dụng các lô đất, nếu chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt thì có thể căn cứ các quy định trước thời điểm Nghị định 64/CP có hiệu lực để xem xét cấp giấy phép xây dựng. Kể từ ngày 01/7/2013, việc cấp giấy phép xây dựng phải căn cứ vào các điều kiện quy định tại Nghị định 64/CP và hướng dẫn của Thông tư 10.
Hiện nay, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết kế đô thị chưa có nên UBND Thành Phố cho phép lùi thời điểm áp dụng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng (tiếp tục áp dụng Quyết Định 135 và 45 đối với nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu) cho đến trước ngày 30/12/2013.
Sau hai lần bổ sung, hồ sơ vẫn không đáp ứng được các điều kiện theo quy định thì cơ quan cấp phép có quyền không xem xét việc cấp giấy phép và thông báo cho chủ đầu tư biết. (khoản 3 – Điều 9 Nghị định 64)
SO SÁNH SỰ KHÁC NHAU GIỮA QUY ĐỊNH MỚI VÀ QUY ĐỊNH CŨ
VỀ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
|
Nội dung |
Tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP và Thông tư 10/2012/TT-BXD |
Tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP và Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND |
|
Về điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng: |
- Trong đô thị: Phù hợp với QHCT xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị. - Ngoài đô thị: Phù hợp vị trí và tổng mặt bằng của dự án (đối với công trình theo tuyến phải phù hợp phương án tuyến) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. - Tại nông thôn: Phù hợp quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nộng thôn mới) được UBND cấp huyện phê duyệt. Nếu chưa có, thì phải phù hợp với quy định của UBND cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng. |
- Đối với nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu: Được áp dụng Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 và Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 03/7/2009 của UBND.TP - Đối với các công trình khác: Căn cứ giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch và các thông tin quy hoạch kiến trúc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy phép xây dựng. |
|
Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm |
- Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư. - Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. - Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án. |
Việc cấp giấy phép xây dựng tạm chỉ áp dụng đối với những vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quy hoạch; chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định tại Điều 3 Quyết định 68, nếu có nhu cầu xây dựng thì được xét cấp giấy phép xây dựng tạm với quy mô tối đa 05 tầng. |
|
Về giấy tờ quyền sử dụng đất trong thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng |
Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. |
1. Các loại giấy tờ quyền sử dụng đất được cấp trước 30/4/1975. 2. Sau ngày 30/4/1975, trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , chủ đầu tư phải có: Hợp đồng thuê nhà, đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy tờ pháp lý xác định chủ đầu tư đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất. - Đối với cơ sở tôn giáo chưa có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, phải được UBND phường - xã, thị trấn thẩm tra về diện tích khuôn viên đất sử dụng không có tranh chấp, khiếu nại và được UBND quận - huyện xác nhận kết quả thẩm tra đó. - Đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định, sử dụng trước ngày 01/7/2004 phù hợp quy hoạch xây dựng là đất ở: Chủ đầu tư phải có giấy cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về ranh giới thửa đất đang sử dụng (kể cả phần tường chung với các nhà liền kề nếu có) không có tranh chấp, khiếu nại và phải được được UBND phường - xã, thị trấn nơi công trình xây dựng xác nhận. |
|
Về trường hợp được miễn giấy phép xây dựng |
Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì phải xinphép xây dựng. |
Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng. |
|
Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng |
- Tùy thuộc vào cơ cấu tổ chức, năng lực quản lý, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Ban quản lý các khu công nghiệp, Ban quản lý các khu đô thị mới cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc khu công nghiệp và khu đô thị mới, trừ các công trình nêu tại khoản 1 Điều này. Hiện nay, Ủy ban nhân dân thành phố đã có ủy quyền tại Quyết định 21. - Đối với công trình quảng cáo thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân quận huyện. |
- Trưởng Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới, Khu công nghiệp - Khu chế xuất, Khu công nghệ cao (đã có quy chế hoạt động được cấp có thẩm quyền ban hành) cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình theo quy định phải xin cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi địa giới do mình quản lý. - Sở Văn hóa, Thể thao& Du lịch cấp giấy phép xây dựng công trình bảng quảng cáo. |
|
Điều chỉnh giấy phép xây dựng |
- Thành phần hồ sơ bổ sung: + Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư. Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế (nếu có) do tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện. + Đối với công trình đã khởi công xây dựng, phải được cơ quan có thẩm quyền về quản lý xây dựng xác nhận bằng văn bản việc chủ đầu tư xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng tại thời điểm xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. -Mỗi công trình chỉ được đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng đã được cấp 01 lần. Trường hợp điều chỉnh từ 02 lần trở lên thì phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới theo quy định. - Thời gian giải quyết điều chỉnh giấy phép xây dựng là: 20 ngày làm việc. |
- Không quy định. - Không quy định. - Thời gian giải quyết điều chỉnh giấy phép xây dựng là: 10 ngày làm việc. |
|
Gia hạn giấy phép xây dựng |
- Trong thời hạn 30 ngày, trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hạn, nếu công trình chưa được khởi công, thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn một lần. Thời gian gia hạn tối đa không quá 6 tháng. Nếu hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới. - Giấy phép xây dựng tạm đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tư được đề nghị cơ quan cấp phép để xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Thời hạn tồn tại được ghi ngay vào giấy phép xây dựng tạm đã được cấp. - Thời gian giải quyết gia hạn giấy phép xây dựng là: 10 ngày làm việc. |
- Thời gian gia hạn mỗi lần là 1 năm, không hạn chế thời gian gia hạn. - Không quy định - Thời gian giải quyết gia hạn giấy phép xây dựng là: 5 ngày làm việc. |
Trong thời gian tới, hy vọng các quy định về cấp giấy phép xây dựng sẽ đơn giản hơn để tiết kiệm thời gian, chi phí cho cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc xin phép xây dựng nhằm góp phần phát triển kinh tế xã hội thành phố ngày càng bền vững và phồn vinh./.
Ths.NGUYỄN NGỌC HẢI
Phó Trưởng phòng cấp phép xây dựng Sở Xây dựng